在租赁合同的履行过程中，常出现一方当事人面临对方履约能力下降的风险：出租人担忧承租人无力支付租金，承租人顾虑出租人无法交付合格租赁物。这种情况下，“不安抗辩权” 成为平衡合同双方利益的重要法律工具。但实践中，不少市场主体对租赁合同中是否存在不安抗辩权、如何合法行使该权利存在认知误区，甚至因滥用权利承担违约责任。本文结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及司法实践，系统解析租赁合同中不安抗辩权的适用场景、行使规则与风险防范，为出租人与承租人提供权威法律指引。

一、法律定性：租赁合同中不安抗辩权的存在基础

不安抗辩权并非特定合同的专属权利，而是双务合同中的通用救济制度，租赁合同作为典型的双务合同，自然适用不安抗辩权规则。其核心逻辑在于：当合同双方互负债务且有履行先后顺序时，先履行义务一方若发现后履行方存在丧失履约能力的风险，可通过中止履行避免自身权益受损，同时为后履行方提供补救机会，兼顾交易安全与效率。

《民法典》第五百二十七条明确了不安抗辩权的基本框架：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。” 第五百二十八条则进一步规定了权利行使的后续效力，形成完整的权利保护链条。

在租赁合同中，这种权利保护具体体现为双向适用可能：对于 “先交付租赁物、后收租金” 的一般租赁模式，出租人作为先履行方，可在承租人履约能力下降时行使不安抗辩权；而在 “先预付租金、后交付租赁物” 的特殊约定中，承租人作为先履行方，若发现出租人存在无法交付租赁物的风险，同样有权主张该权利。

二、适用条件：租赁合同中行使不安抗辩权的四大核心要件

不安抗辩权的行使并非无章可循，必须同时满足法定要件，否则将构成违约。结合租赁合同的特殊性，其适用需符合以下四项核心条件：

（一）基于合法有效的双务租赁合同

不安抗辩权的成立以双务合同为前提，即出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同关系，且双方互负具有对价关系的债务。具体而言，出租人负有交付符合约定的租赁物、维持租赁物使用状态的义务，承租人则负有支付租金、合理使用租赁物的义务。若租赁合同因欺诈、违法等情形被认定为无效或可撤销，则不存在行使不安抗辩权的权利基础。

（二）当事人存在明确的履行先后顺序

不安抗辩权专为保护 “先履行义务一方” 而设，因此必须存在明确的履行顺序约定或法定规则。租赁合同中最常见的情形是：出租人先交付租赁物，承租人在租赁期间内分期支付租金。此外，双方也可特别约定履行顺序，如承租人先预付 3 个月租金，出租人再交付租赁物。若合同未约定且无法定顺序（如同时履行），则应适用同时履行抗辩权，而非不安抗辩权。

（三）后履行方存在丧失履约能力的现实风险

这是行使不安抗辩权的实质要件，需结合《民法典》第五百二十七条的四类情形，结合租赁合同场景具体认定：

1.经营状况严重恶化：对承租人为企业的情形，若其陷入巨额亏损、资不抵债或被列为失信被执行人，导致无法按时支付租金的风险显著增加，出租人可主张权利；

2.转移财产、抽逃资金以逃避债务：如承租人在租金支付期限临近时，将主要资产转移至关联方，或股东抽逃出资，明显具有逃避租金支付义务的意图；

3.丧失商业信誉：例如承租人多次拖欠其他出租人的租金，或因欺诈行为被市场监管部门处罚，表明其履行合同义务的可信度降低；

4.其他丧失履约能力的情形：如租赁物为特殊生产设备，出租人未按约定完成维修保养，导致设备无法正常使用，或承租人因经营许可被吊销，丧失使用租赁物的合法基础。

需特别注意的是，这种风险必须是 “现实且具体” 的，而非主观猜测。例如，承租人仅偶尔延迟支付租金一次，且及时补足，不能直接认定为 “丧失商业信誉”；出租人离婚分割房产但未办理过户，产权归属清晰的，承租人不能以 “产权不明” 为由主张不安抗辩权。

（四）先履行方已掌握确切证据

为防止权利滥用，法律要求先履行方必须持有证明后履行方存在履约风险的 “确切证据”，这是行使不安抗辩权的程序核心。实践中，可作为证据的材料包括：企业财务报表、失信被执行人名单截图、银行账户资金流向记录、行政处罚决定书、第三方信用评级报告等。若先履行方仅凭主观怀疑中止履行，将因 “无确切证据” 承担违约责任。

三、行使规则：从中止履行到解除合同的完整流程

不安抗辩权的行使是一个渐进式过程，需严格遵循 “举证 — 通知 — 等待 — 救济” 的法定流程，每一步操作都直接影响权利效力。

（一）第一步：收集固定确切证据

先履行方应首先通过合法途径收集后履行方丧失履约能力的证据。以出租人主张权利为例，若怀疑承租人经营恶化，可收集其公开的财务报告、法院涉诉公告；若发现承租人转移财产，可留存银行转账凭证、资产过户登记信息等。证据需具备真实性、关联性和合法性，复印件需与原件核对一致，域外证据需履行公证认证手续。

（二）第二步：及时通知后履行方

《民法典》第五百二十八条明确要求，行使不安抗辩权的当事人 “应当及时通知对方”。通知的内容需包含两项核心信息：一是中止履行的事实依据（即后履行方存在的具体履约风险情形）；二是要求后履行方提供适当担保的合理期限（通常为 15-30 天，具体可结合合同履行期限确定）。

通知的形式建议采用书面方式，如快递函件、电子邮件等，并留存送达凭证（如快递签收记录、邮件已读回执）。口头通知需有录音或证人证言佐证，避免后续就 “是否通知” 产生争议。

（三）第三步：根据对方反应采取后续行动

通知发出后，需根据后履行方的不同反应分别处理：

1.对方提供适当担保：若后履行方在合理期限内提供了符合要求的担保（如保证金、保证人担保、不动产抵押等），则不安抗辩权消灭，先履行方应立即恢复履行合同义务。例如，承租人以第三人出具的连带责任保证函作为担保，出租人需继续提供租赁物；

2.对方未提供担保且未恢复履行能力：若后履行方在合理期限内既未提供担保，也未通过融资、资产重组等方式恢复履约能力，先履行方有权解除合同，并可要求对方承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失）。

（四）典型错误行使行为警示

实践中，以下行为因违反行使规则可能导致权利丧失：

未收集证据即中止履行：如出租人仅凭 “听说承租人资金紧张” 就停止交付租赁物；

未通知对方直接解除合同：跳过 “中止履行 — 等待担保” 环节，直接主张合同解除；

拒绝接受合理担保：如承租人提供足额保证金，出租人无正当理由拒绝并坚持解除合同。

四、易混辨析：不安抗辩权与预期违约的核心区别

在租赁合同纠纷中，不安抗辩权常与预期违约被混淆，但二者在法律性质、适用场景和救济方式上存在本质差异，错误适用可能导致救济失败。

司法实践中，区分的关键在于 “违约是否具有必然性”。例如，承租人将租赁的核心生产设备抵押给第三方，导致可能无法继续使用租赁物，属于 “可能丧失履约能力”，出租人可行使不安抗辩权；但若承租人明确告知出租人 “下月起不再支付租金”，则构成明示预期违约，出租人可直接主张违约责任。

五、司法实践：租赁合同不安抗辩权的裁判要点与案例解析

案例一：承租人经营恶化，出租人合法行使不安抗辩权

某餐饮公司承租某商业综合体商铺，约定 “出租人先交付商铺，承租人按季度支付租金”。租赁期间，餐饮公司因疫情影响连续亏损，多个供应商起诉要求支付货款，公司账户被冻结。出租人收集到餐饮公司的财务报表、法院传票等证据后，向其发出《中止履行通知》，要求 15 日内提供租金支付担保。餐饮公司未提供担保且明确表示无力支付后续租金，出租人遂解除合同并要求支付拖欠租金。法院审理认为，出租人已举证证明承租人经营严重恶化，且严格履行通知义务，行使不安抗辩权合法有效，支持其诉讼请求。

裁判要点：经营状况严重恶化需有具体证据支撑（如涉诉记录、账户冻结）；履行通知义务是不安抗辩权生效的必备程序。

案例二：承租人以产权争议主张权利，因无证据被判违约

李女士将自有商铺出租给成先生，租期 6 年。租赁期间，李女士与丈夫离婚，协议约定商铺归丈夫所有但未办理过户。下期租金支付日前，成先生以 “商铺产权不明，无法确定租金支付对象” 为由拒付租金，主张行使不安抗辩权。李女士多次告知其按原合同履行，成先生仍拒绝支付，李女士遂解除合同。法院审理认为，商铺产权登记仍为李女士，产权归属清晰，成先生无证据证明李女士丧失履约能力，其拒付租金构成违约，李女士解除合同合法有效。

裁判要点：产权未过户但登记清晰的，不构成 “丧失履约能力”；无确切证据主张不安抗辩权的，需承担违约责任。

六、实务指引：出租人与承租人的风险防范策略

（一）出租人：三步筑牢权利保护防线

1.签约时核查履约能力：要求企业承租人提供营业执照、财务报表，个人承租人提供收入证明，评估租金支付能力；

2.履约中动态监控风险：通过定期沟通、查询企业信用信息公示系统等方式，及时掌握承租人经营状况，发现异常立即收集证据；

3.行权时严守法定程序：先固定证据，再书面通知，明确担保期限，避免因程序瑕疵丧失权利。

（二）承租人：双重应对维护合法权益

1.主动披露降低误解：若出现短期资金困难，及时向出租人说明情况并提出解决方案（如延期支付计划），避免被认定为 “逃避债务”；

2.审慎应对行权通知：收到中止履行通知后，若具备履约能力，可提供担保（如第三方保证）要求恢复履行；若认为对方滥用权利，可收集证据主张其承担违约责任。

（三）共同注意：明确合同条款减少争议

建议在租赁合同中增设不安抗辩权相关条款，明确：

履约能力的具体认定标准（如连续 3 个月拖欠水电费视为商业信誉受损）；

通知的送达方式与担保期限（如约定通过快递和邮件双重通知，担保期限为 20 天）；

担保的具体形式（如保证金金额为 2 个月租金，保证人需具备相应资产实力）。

结语

租赁合同中不仅存在不安抗辩权，更是平衡出租人与承租人利益的关键制度。其核心价值在于：既为先履行方提供 “风险预警后的止损工具”，又通过 “通知 — 担保 — 恢复履行” 的机制，为后履行方保留补救机会，最终实现 “鼓励交易、防范风险” 的合同目的。

对市场主体而言，需明确：不安抗辩权不是 “违约借口”，而是 “合法救济手段”—— 行使时需严守 “有确切证据、履行通知义务” 的法定边界，滥用权利将承担违约责任；面对对方行权时，需理性应对，通过提供担保或恢复履约能力维护合同关系。在复杂的租赁交易中，建议委托专业律师审查合同条款、指导证据收集，确保在权利保护与义务履行之间实现平衡，让租赁合同真正成为稳定经营的保障而非纠纷源头。