在乡村产业振兴的背景下，不少承包土地的农户或农业经营主体希望通过建设厂房，延伸农业产业链、提升农产品附加值，比如建设农产品加工厂房、仓储厂房等。但土地承包后能否直接建厂房，成为困扰众多经营者的核心问题。

实践中，部分主体因不了解法律规定，擅自在承包地上建设厂房，最终面临厂房被拆除、罚款等法律后果；也有主体因不清楚合法路径，错失产业发展机遇。本文结合《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）及《基本农田保护条例》等法律法规，明确土地承包后建厂房的法律边界，解析禁止情形、合法路径及风险防范要点，为农业经营者提供权威法律指引。

一、核心结论：承包地建厂房“原则禁止，例外合法”

很多经营者认为“承包地归自己经营，想建厂房就建”，这种认知存在明显法律误区。我国对土地用途实行严格管制制度，承包地的核心用途是农业生产，建厂房属于非农建设，原则上被法律禁止，但符合法定条件、履行法定程序的“例外情形”合法。

《农村土地承包法》第十七条明确规定，承包方应承担“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”的义务；《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。承包地多为农用地（耕地、林地、草地等），建厂房需将农用地转为建设用地，若未履行法定审批程序，属于违法占地行为。

需特别强调的是，“原则禁止”并非“绝对禁止”。若符合土地利用总体规划、经过严格的农用地转用审批程序，承包地可以依法转为建设用地用于建设厂房，但需满足一系列法定条件，这是承包地建厂房的唯一合法路径。

二、法律红线：3类禁止在承包地建厂房的情形

明确禁止情形是规避法律风险的前提。以下3类在承包地建厂房的行为均属违法，将面临相应法律责任，经营者需坚决规避：

（一）情形一：未经审批擅自将农用地转为建设用地建厂房

这是最常见的违法情形，即承包方未向相关部门申请农用地转用审批，直接在耕地、林地、草地等承包地上开挖地基、建设厂房。无论厂房用于农业加工还是其他用途，只要未履行审批程序，均属违法。

《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。

典型案例：某村农户李某承包了5亩耕地，为方便自家粮食加工，未经审批擅自在耕地中间建设100平方米的加工厂房。自然资源部门巡查发现后，认定李某的行为属于非法占地，责令其15日内拆除厂房、恢复耕地原状，并处罚款2万元。李某不服提起诉讼，法院审理后维持自然资源部门的处罚决定，李某最终拆除厂房并缴纳罚款。

（二）情形二：在永久基本农田上建厂房

永久基本农田是国家为保障粮食安全划定的特殊保护区域，实行“最严格的保护制度”，在永久基本农田上建厂房属于“高压线”行为，绝对禁止，即使履行一般审批程序也不允许。

《土地管理法》第三十五条规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。《基本农田保护条例》第十七条明确禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。

在永久基本农田上建厂房的，无论何种用途，均需拆除建筑物、恢复土地原状，且处罚力度远大于一般违法占地行为，除罚款外，相关责任人还可能被追究行政责任甚至刑事责任。

（三）情形三：超出审批范围或改变审批用途建厂房

即使履行了部分审批程序，但超出审批范围建设或改变审批用途，仍属违法。例如：审批同意将1亩承包地转为建设用地建厂房，实际建设占用1.5亩，超出的0.5亩属非法占地；审批同意建设农产品仓储厂房，却擅自改为加工厂房或商业厂房，改变了审批用途，也属违法。

《土地管理法》第七十六条规定，超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。对于改变审批用途的，自然资源部门可责令限期改正，逾期不改正的，撤销审批文件，责令拆除违法建筑物。

三、合法路径：承包地建厂房的5步规范流程

若确实需要在承包地建厂房（如发展农产品初加工、仓储等配套产业），需严格遵循“申请—审批—转用—建设—登记”的规范流程，确保每一步都符合法律规定，这是实现合法建设的唯一途径。

（一）第一步：确认项目符合规划与用途要求

建厂房前，需先确认两个核心前提，避免后续审批受阻：

1. 符合土地利用总体规划：向县级人民政府自然资源主管部门咨询，确认拟建厂房的承包地是否被纳入当地土地利用总体规划中的建设用地范围。若未纳入，需先申请调整土地利用总体规划，但调整程序复杂且难度较大，通常仅重点产业项目可获批；

2. 符合产业政策与用途：拟建设的厂房需符合国家产业政策，优先支持农产品初加工、仓储、冷链等农业配套产业，禁止建设高污染、高耗能或与农业无关的商业、工业厂房。

特别注意：若承包地为永久基本农田，即使符合产业政策，也无法获批建厂房，需另行选址。

（二）第二步：提出农用地转用审批申请

确认符合规划后，需向相关部门提交农用地转用审批申请。根据《土地管理法》第四十四条规定，农用地转用审批权限根据建设项目的性质和规模分级审批：

- 省级以上政府审批：涉及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，需报国务院审批；

- 市、县级政府审批：除上述情形外，农用地转用审批由省、自治区、直辖市人民政府规定的市、县级人民政府审批。

申请时需提交以下材料：农用地转用审批申请表、项目可行性研究报告、土地利用总体规划图、承包地权属证明（土地承包经营权证）、承包方与发包方的协商意见等。

（三）第三步：办理土地征收或流转手续

承包地的所有权属于农村集体经济组织，若建厂房的主体为非本集体成员（如企业），需先办理土地征收手续，将集体土地转为国有建设用地后，通过出让、租赁等方式取得土地使用权；若建厂房的主体为本集体成员或集体企业，可通过土地流转方式，从发包方或承包方处取得建设用地使用权，但需签订书面流转协议，明确流转期限、用途、价款等核心条款，并经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。这为集体经营性建设用地用于建厂房提供了法律依据。

（四）第四步：办理建设工程规划许可与施工许可

农用地转用审批通过后，需向县级人民政府城乡规划主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，提交厂房设计方案、用地审批文件等材料，确保厂房建设符合城乡规划要求。

取得《建设工程规划许可证》后，还需向县级人民政府住房和城乡建设主管部门申请办理《建筑工程施工许可证》，提交施工图纸、施工单位资质证明等材料，经审核通过后方可开工建设。未取得这两个许可证擅自施工的，属违法建设，将面临停工、罚款等处罚。

（五）第五步：竣工验收并办理不动产登记

厂房建设完成后，需向自然资源、规划、建设等部门申请竣工验收，验收内容包括建设规模、用途、工程质量等是否符合审批要求。验收合格后，凭验收报告、用地审批文件、建设工程规划许可证、施工许可证等材料，向县级人民政府不动产登记机构申请办理不动产登记，领取不动产权证书，明确厂房及所占用土地的使用权归属，至此，厂房建设的全部合法流程完成。

四、特殊情形：农业配套设施建设的“例外规定”

实践中，不少经营者混淆“厂房”与“农业配套设施”的概念，认为建设农业配套设施也属违法。事实上，为支持农业生产，法律对农业配套设施建设有“例外规定”，部分配套设施无需办理严格的农用地转用审批，但需符合特定条件，且与厂房有明确区别。

根据《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》，设施农业用地包括生产设施用地和附属设施用地，其中：

- 生产设施用地：指直接用于农产品生产的设施用地，如工厂化作物栽培设施、畜禽养殖设施、水产养殖设施等；

- 附属设施用地：指为农业生产服务的配套设施用地，如农产品临时存储、分拣包装设施，小型农机具存放、维修设施等。

这些农业配套设施用地无需办理农用地转用审批，但需满足以下条件：

1. 不占用永久基本农田：确需占用的，需经国务院批准；

2. 控制用地规模：附属设施用地规模不得超过规定标准，如种植类附属设施用地不得超过种植面积的5%，规模化养殖类附属设施用地不得超过养殖用地面积的10%；

3. 备案管理：由经营者向乡镇人民政府备案，乡镇人民政府定期汇总后报县级自然资源和农业农村部门备案；

4. 不改变土地农业用途：配套设施需直接为农业生产服务，不得用于非农生产经营。

需特别注意：农业配套设施与厂房有本质区别，若配套设施超出规模标准、改变为非农用途（如将分拣包装设施改为加工厂房），则转化为违法建设，需承担法律责任。

五、风险防范：承包地建厂房的6大实操要点

承包地建厂房涉及的法律程序复杂，风险较高，经营者需重点关注以下6大实操要点，防范法律风险：

（一）要点一：先查规划再决策，避开永久基本农田

建厂房前，务必先通过县级自然资源主管部门查询拟用地块的土地利用总体规划，确认是否为建设用地、是否属于永久基本农田。若为永久基本农田，无论何种情况都不得建厂房，需直接放弃或另行选址；若未纳入建设用地规划，需评估调整规划的可行性，避免盲目投入。

（二）要点二：坚决履行审批程序，不存“侥幸心理”

部分经营者认为“厂房建在农村隐蔽处，不会被发现”，这种侥幸心理不可取。当前我国对土地违法行为的巡查监管已实现全覆盖，卫星遥感、无人机巡查等技术手段可精准发现违法建设。未履行审批程序建厂房，最终只会面临“拆除+罚款”的后果，造成更大损失。

（三）要点三：区分“厂房”与“农业配套设施”，避免混淆

若仅需建设农产品临时存储、分拣等配套设施，可按农业配套设施用地规定办理备案手续，无需农用地转用审批；若确需建设加工、生产等厂房，必须按法定流程办理审批，不得将厂房伪装成“农业配套设施”规避审批，否则仍属违法。

（四）要点四：签订规范协议，明确土地用途与责任

通过流转方式取得土地使用权建厂房的，需与发包方或原承包方签订书面流转协议，明确约定土地用途为“建设用地用于建设厂房”、流转期限、价款支付方式、违约责任等核心条款，避免因协议约定不明引发纠纷。同时，需确保协议经村民会议或村民代表会议同意，符合集体决策程序。

（五）要点五：保留全部审批文件，作为合法依据

从农用地转用审批到施工许可、竣工验收，每个环节的审批文件、备案证明、合同协议等都需妥善保管，这些材料是证明厂房建设合法的核心依据。若面临执法检查或纠纷，可凭这些材料证明自身行为合法，维护自身权益。

（六）要点六：遭遇执法检查，理性配合并依法维权

若因对法律规定不了解导致建设行为存在瑕疵，遭遇自然资源等部门执法检查时，需理性配合调查，如实说明情况，不得拒绝、阻碍执法。对处罚决定有异议的，可在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，通过法律途径维护自身合法权益，避免采取暴力抗法等极端行为。

六、常见问题：承包地建厂房的6大高频疑问解答

在承包地建厂房的实践中，经营者常遇到各类疑问，以下为6大高频问题及法律解答，帮助快速厘清法律边界：

疑问1：承包了村里的荒山，想建厂房搞养殖加工，可以吗？

解答：需分两步判断。首先，确认荒山是否纳入土地利用总体规划中的建设用地范围，是否为永久基本农田；其次，若符合规划，需按流程办理农用地转用审批、建设工程规划许可等手续，获批后可建厂房；若未获批，擅自建设属违法。若仅建设养殖设施，可按农业配套设施用地办理备案，无需转用审批。

疑问2：在承包的耕地里建小型农产品加工厂房，面积只有50平方米，算违法吗？

解答：算违法。耕地属于农用地，建加工厂房属于非农建设，无论面积大小，未履行农用地转用审批程序的，均属非法占地，需拆除并可能被罚款。若确需加工，可申请建设农业配套设施中的分拣包装设施，或按法定流程办理审批。

疑问3：经过村委会同意建厂房，就合法了吗？

解答：不合法。村委会仅为集体经济组织管理者，无权批准农用地转为建设用地建厂房。即使经村委会同意，未取得自然资源部门的农用地转用审批、建设工程规划许可等文件，仍属违法建设，村委会的同意不能替代法定审批程序。

疑问4：建厂房的承包地被征收，能获得厂房补偿吗？

解答：分情况而定。若厂房建设合法（已履行全部审批程序），征收时可获得厂房重置成新价、土地使用权补偿等合法补偿；若厂房为违法建设，征收时不予补偿，且需自行拆除。因此，合法建设是获得征收补偿的前提。

疑问5：租用他人承包地建厂房，法律责任由谁承担？

解答：由租用方（建设方）和出租方（原承包方）共同承担责任。原承包方将承包地出租给他人用于非农建设，违反了《农村土地承包法》中“维持土地农业用途”的义务；租用方擅自建设厂房，属非法占地。双方均需承担法律责任，厂房将被拆除，双方可能被罚款。

疑问6：农业合作社在承包地建厂房，有优惠政策吗？

解答：农业合作社若建设的是农产品初加工、仓储等与农业直接相关的厂房，符合产业政策和土地利用规划的，在农用地转用审批、土地出让金等方面可能享受地方优惠政策（如优先审批、减免部分费用），但仍需履行全部法定审批程序，优惠政策不能替代审批。

七、结语

土地承包后能否建厂房，核心在于“是否符合规划、是否履行审批”。我国严格的土地用途管制制度，是为了保障粮食安全、保护土地资源和生态环境，并非限制农业产业发展。对农业经营者而言，若确需建厂房，需摒弃“先建后批”“边建边批”的错误观念，严格遵循法定流程，从规划查询到竣工验收，每一步都确保合法合规。

同时，经营者需准确区分“厂房”与“农业配套设施”，充分利用农业配套设施的政策便利，避免因概念混淆引发违法风险。基层政府及相关部门也应加强普法宣传，为经营者提供审批指导，帮助其合法合规发展乡村产业。

只有在法律框架内开展经营活动，才能确保产业发展的稳定性和可持续性，真正实现乡村产业振兴与土地资源保护的双赢。