“首套房贷款已经还清，再买房算不算首套房？”“为什么同样是还清首套贷款，有的城市算首套，有的却算二套？”在改善型购房需求日益增长的当下，这一问题成为众多购房者关注的核心。2025年某银行房贷审批数据显示，因对二套房认定标准认知偏差，导致房贷申请受阻、购房成本增加的案例占比达38%。事实上，依据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）、《民法典》及各地房地产调控政策，首套房还清贷款后，二套房是否按首套认定，核心取决于购房地执行的“认房”“认贷”规则——而非贷款是否结清。本文结合法律规定、2025年最新政策及典型案例，系统解析认定逻辑、权益差异与实操要点。

一、核心前提：先厘清3个关键概念，避免认知误区

要明确二套房是否算首套，需先掌握房地产调控中“认房”“认贷”的核心定义，及认定的基本单位，这是判断的基础依据：

（一）认定单位：以家庭为单位，而非个人

根据政策规定，住房套数认定始终以“家庭”为单位，涵盖购房人、配偶及未成年子女，成年子女不计入家庭套数核算。《民法典》婚姻家庭编相关规定也明确，夫妻婚姻关系存续期间，家庭住房套数需合并计算。2025年上海某案例中，男方婚前贷款购房（已还清），婚后女方以个人名义购房，因两人属于同一家庭，仍需按家庭住房套数及贷款记录认定，而非按女方个人无房无贷认定为首套。

（二）“认房”：核查家庭名下实际住房套数

“认房”即通过全国不动产登记系统，核查家庭在境内（部分城市含异地）实际拥有的住房套数，无论房屋是否有贷款、是否结清，只要登记在家庭名下，均计入套数。需注意：商业公寓、写字楼等非住宅类房产，不计入住房套数认定范围。

（三）“认贷”：核查家庭住房贷款记录

“认贷”即通过央行征信系统，核查家庭是否有住房贷款记录（含商业贷款、公积金贷款），无论贷款是否还清、房屋是否出售，只要有过房贷记录，均会被纳入认定。这也是“首套房还清贷款后，仍可能被认定为二套”的核心原因。

二、分场景解析：3类政策规则，决定二套房是否算首套

目前全国各城市主要执行3类“认房认贷”规则，不同规则下，首套房还清贷款后二套房的认定结果差异显著。结合2025年各地政策落地情况，具体解析如下：

（一）场景一：执行“认房又认贷”（多数限购城市）

这是最严格的认定标准，需同时满足“家庭名下无房+无住房贷款记录（含已结清）”两个条件，再次购房才按首套房认定。根据建房〔2010〕83号文件要求，北京、上海、广州、深圳等核心城市及多数限购城市，均执行此类标准。

具体情形：1. 首套房贷款还清，但房屋仍登记在家庭名下——再购房按二套房认定；2. 首套房贷款还清且已出售，家庭名下无房但有房贷记录——再购房仍按二套房认定；3. 家庭名下无房、无任何房贷记录（含首套已出售且无贷）——再购房按首套房认定。2025年北京某购房者，首套房贷款还清后未出售，再次购房时被认定为二套，首付比例从30%提高至60%，贷款利率上浮15%。

（二）场景二：执行“认贷不认房”（部分改善型城市）

此类标准仅核查家庭住房贷款记录，不核查名下实际住房套数——只要家庭无未结清房贷（无论之前有过几次房贷记录、是否还清），再次购房即按首套房认定；若有未结清房贷，按二套房认定。目前成都、杭州、南京等部分城市，为支持改善型需求，执行此类政策。

具体情形：1. 首套房贷款还清，家庭名下无未结清房贷（无论首套房是否保留）——再购房按首套房认定；2. 首套房贷款还清，但家庭还有其他未结清房贷——再购房按二套房认定；3. 家庭无房贷记录（含无首套贷款）——再购房按首套房认定。2025年成都某购房者，首套房贷款还清后仍保留房屋，再次购房时因无未结清房贷，被认定为首套，享受30%首付比例及首套利率优惠。

（三）场景三：执行“认房不认贷”（少数非限购城市）

此类标准仅核查家庭名下本地住房套数，不核查房贷记录——只要家庭在购房地无住房（无论异地有房、有过房贷记录且已还清），再次购房即按首套房认定；若购房地有住房，按二套房认定。多数三四线非限购城市，执行此类政策。

具体情形：1. 首套房贷款还清，房屋登记在异地，购房地无住房——再购房按首套房认定；2. 首套房贷款还清，房屋登记在购房地——再购房按二套房认定；3. 家庭在购房地无住房，有异地房贷记录且已还清——再购房按首套房认定。2025年潍坊某购房者，异地首套房贷款还清且房屋未出售，在潍坊购房时因本地无房，被认定为首套。

三、权益差异：首套与二套房的核心政策区别

二套房是否按首套认定，直接影响购房成本，主要体现在首付比例、贷款利率、契税三个核心方面。结合2025年全国统一政策及地方差异，具体对比如下：

（一）首付比例差异

首套房：多数城市首付比例为20%-30%，非限购城市最低可至20%；二套房：限购城市首付比例普遍为50%-70%，非限购城市为40%-50%。以总价100万的房产为例，首套30%首付需支付30万，二套60%首付需支付60万，资金压力翻倍。

（二）贷款利率差异

首套房：2025年全国平均贷款利率约为4.2%-4.5%；二套房：贷款利率通常在首套基础上上浮10%-20%，平均约为4.8%-5.4%。以贷款70万、30年等额本息计算，首套总利息约55万，二套总利息约68万，利息差额达13万。

（三）契税差异

根据2024年11月国家税务总局最新政策，个人购买家庭唯一住房（首套），面积140㎡及以下减按1%征收契税，140㎡以上减按1.5%征收；购买家庭第二套住房，面积140㎡及以下减按1%征收，140㎡以上减按2%征收。需注意：契税认定与房贷认定一致，均以家庭为单位，按购房地套数标准执行。

四、实操指南：3步确认认定结果，避免购房成本增加

2025年政策落地实践中，部分城市存在“全域统一政策”“分区差异化政策”（如市区限购、郊区不限购）的情况，购房者需提前核实，避免因认定偏差导致违约。具体可按以下3步操作：

（一）第一步：查询家庭住房套数

携带本人及配偶、未成年子女身份证、户口本、结婚证，前往购房地不动产登记中心（线下），或通过“全国不动产登记网上服务平台”（线上），查询家庭在全国范围内的住房登记记录，确认购房地及异地住房套数。

（二）第二步：查询住房贷款记录

登录央行征信中心官网，或前往线下网点，打印个人及配偶的征信报告，重点查看“个人住房贷款”记录，确认是否有未结清房贷、历史房贷记录次数及结清情况。

（三）第三步：咨询购房地权威部门

最关键的一步：携带住房套数查询结果、征信报告，咨询购房地住建部门（房管局）和拟贷款银行，明确当地当前执行的“认房认贷”规则——是否认异地房、是否认已结清房贷记录、首二套首付及利率标准等。2025年杭州某购房者，提前咨询银行后得知当地执行“认贷不认房”，在首套房还清后顺利按首套申请房贷，节省了12万利息成本。

五、特殊情形：这些情况可享受首套认定优惠

除常规认定规则外，2025年部分城市出台特殊政策，部分情形下即使首套房贷款还清、名下有房，仍可按首套房认定，主要包括以下3类：

（一）引进人才购房优惠

多数城市对市级及以上引进人才，放宽首套房认定标准——即使名下有房、有房贷记录且已还清，再次购房仍按首套房认定，部分城市还可享受契税减免、补贴等优惠。2025年武汉某引进人才，首套房贷款还清后，再次购房时按首套认定，享受25%首付比例及5万元购房补贴。

（二）刚需家庭改善购房

部分城市规定，家庭名下仅有一套住房，且面积低于当地刚需标准（如100㎡以下），首套房贷款还清后购买改善型住房，可按首套房认定。2025年西安某家庭，首套住房85㎡（贷款已还清），购买120㎡改善房时，被认定为首套。

（三）灾后重建、拆迁安置购房

因自然灾害、拆迁安置等原因，首套房损毁或被征收，贷款已还清的，再次购买住房可按首套房认定，部分城市可免征契税。2025年郑州某拆迁户，首套房被征收（贷款已还清），再次购房时按首套认定，免征1.5%契税。

六、常见误区：4个错误认知，易导致购房成本增加

2025年司法实践中，以下4个误区是导致购房者误判认定标准、增加购房成本的主要原因，需重点规避：

- 误区一：“贷款还清就一定算首套” 错！贷款还清仅满足“认贷”的部分条件，若当地执行“认房又认贷”且名下有房，或有房贷记录，仍会被认定为二套。

- 误区二：“异地有房不影响本地认定” 错！执行“认房又认贷”的城市，会将全国范围内的住房套数纳入认定，异地有房仍可能导致本地购房被认定为二套。

- 误区三：“成年子女住房计入家庭套数”错！家庭套数仅含购房人、配偶及未成年子女，成年子女（年满18岁）住房不计入家庭套数，可独立认定首套。

- 误区四：“公寓有贷款记录，影响住宅首套认定” 错！商业公寓、写字楼等非住宅类房产的贷款记录，不计入住房贷款记录，不影响住宅的首套认定。

七、结语

首套房还完贷款后，二套房是否算首套，核心答案可概括为：取决于购房地执行的“认房认贷”规则——“认房又认贷”需无房无贷才算首套，“认贷不认房”无未结清房贷就算首套，“认房不认贷”本地无房就算首套。2025年各地政策仍以“因城施策”为主，核心城市坚守“认房又认贷”，改善型城市放宽至“认贷不认房”，非限购城市执行“认房不认贷”。

建议购房者在购房前，务必通过“查套数、查征信、问政策”三步确认认定结果，避免仅凭“贷款还清”就默认算首套，导致首付不足、贷款审批受阻等问题；必要时咨询专业房产律师，梳理家庭住房及贷款情况，精准匹配当地政策。通过提前核实、合规操作，才能合理规划购房成本，顺利实现改善型购房需求。